생존권이 걸린 독점지정, 안전하게 하려면?

2013년 11월 12일 경기도 양주 한 상가건물 내 1층 약국 약사가 2층과 3층 약국 약사를 상대로 제기한 영업금지 가처분 신청이 3층은 받아들여졌지만 2층은 기각되면서 상가투자자나 임차인 모두 업종지정이나 독점지정에 대한 경각심을 불러 일의키고 있다.

1층 약국약사는 독점지정에 따른 처방전 300건 수준의 매출로 월임대료 1000만원이라는 거금을 지불하고 임대차계약을 체결했지만 10월에 2층과 3층에 층약국이 개국하면서 복잡한 송사에 휘말리게 된 것이다.

3층 약국의 경우 개국약사가 당해건물의 업종제한에 대한 내용을 알고 있었다고 보고 1층 약사의 영업금지가처분 신청을 수용했지만 2층의 경우 개국약사가 점포를 인수할 시 특정한 업종제한 내용을 명시하거나 고지 받지 않고 승계하여 영업금지 가처분 신청을 기각한 것으로 현재 1층 약사는 본안소송을 준비 중이다.

이런 사례는 비단 약국 뿐만 아니라 치킨 / 미용실 / 편의점/ 제과점/ 커피전문점 등과 같은 일반 업종에서도 흔히 일어날 뿐만 아니라, 상가 분양시 분양계약서 명시일 경우, 분양이후 집합건물 관리단 자치규약의 경우인지, 또는 번영회 차원의 임의자치규약인지에 따라서도 달라질 뿐만 아니라 건물주가 여러 차례 바뀌는 경우나 새로운 임차인이 업종을 변경하는 경우 등에 다양하게 발생하고 있어서 투자자나 임차인 모두 생존권이 달린 업종지정이나 독점업종등과 관련된 주의가 필요하다.

보통 "중복업종 금지" 내지는 "경업(競業)금지" 재판으로 불리는 이런 소송의 쟁점은 크게 분양분양계약서상의 지정업종에 따른 경우와 집합건물의 소유 및 관리에 관한법률(이하, 집합건물법이라고 함)에서 정하는 규약에 따른 두 가지로 크게 나뉜다.

우선 분양계약서 상의 지정업종에 따른 경우 상가분양 당시 특정 점포의 분양계약서상에 특정한 지정업종이 기재되어 있다면, 다른 점포 수분양자들과의 관계에서 서로간에 특정된 “지정업종”을 준수하는 약속을 한 것으로 법원은 해석하고 있다.(대법원 1997. 12. 26. 선고 97다42540호 판결)

하지만 분양당시의 공급회사와 당시 수분양자들 간의 문제가 아니라 분양이후 홍길동이 수분양 받은 특정점포(가령 105호 제과점)로 제과점이라는 지정업종이었던 관계에서 임의의 점포(가령 101호 지정업종 없는 치킨점운영)의 소유권이 갑(甲)->을(乙)->병(丙)으로 매매를 통해 소유권이 바뀐후 병(丙)이 제과점으로 업종을 변경하거나 병과 임차계약을 맺은 새로운 임차인이 제과점으로 변경하는 경우라면 어떨까?

이 경우 홍길동이나 홍길동 점포의 제과점 임차인은 병이나 병점포의 임차인에게 지정업종권을 강제할수 있을까?

101호 치킨점포를 취득한 병(丙)은 소유권변경등을 통해 취득하면서 최초에 105호가 “제과점”으로 업종이 지정된 것인지 알 기 어렵고, 혹 이를 알았다고 할 경우 105호에 지정된 제과점 독점업종을 병(丙)이 준수하겠다고 약정한건 아니지 않나?라고 생각할 수도 있으며 병(丙)이 아닌 새로운 임차인이 제과점을 하는 경우라면 해석이 복잡해질 수도 있다.

하지만 법원은 소유주 운영과 임차인 운영의 허용여부의 형평성 등을 고려하여 이전등기를 통해서 101호 점포소유권을 취득한 병(丙)은 물론, 새로운 임차인 모두 분양당시의 중복업종금지의무를 그대로 부담하기로 “약정”한 것으로 간주하는 판례를 내고 있는 점을 투자자나 임차인 모두 주목해야할 필요가 있다. (대법원 2006. 7. 4. 자 2006마164,165 결정, 대법원 2004. 9. 24. 선고 2004다20081 판결).

즉, 시행사가 상가를 건축하여 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우라면 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 보고 있는 것이다.

분양계약서가 아닌 자치규약으로 업종지정 등을 한 경우는 “집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률”에 의거한 관리단 규약과 상가번영회와 같은 임의규약으로 나뉘게 된다.

집합건물법에 따라 건물의 효율적 관리를 위해서 일정수 이상의 소유자 동의하에 “규약”을 만들 수 있도록 하고 있으며 규약의 내용안에 동종영업을 제한규정을 둘 수있도록 하고 있다.

주목해야 하는 부분은 집합건물법상 규약은 규약제정에 동의하지 않은 소유자, 임차인 등 모두에게 강제된다는 점에서 강제력의 범위가 광범위하다.

반면에 임차인이 중심이 돼서 구성되는 상가번영회 규약의 경우 회원으로 가입하면서 규약에 동의한 회원에게만 강제력을 가질 수 있다는 데서 큰 차이가 있다.

따라서 집합건물법상의 관리규약의 효력범위가 미치는 대상과 임차인 중심의 임의규약인 번영회칙등과는 차이가 많기 때문에 업종지정이나 경업제한이라 하더라도 경우에 따라 그 이해관계가 달라질 수 있기 때문에 관련 내용에 세심한 주의가 필요하다

한편, 현행 집합건물법은 관리단의결과 관련하여 구분소유권에 따른 의결권 및 소유자수에 따른 구분소유자의 각각 과반수이상으로 의결하도록 규정하고 있으며 1인이 구분 소유한 면적이 많아도 전체 구분소유자 수의 과반이 넘지 못하면 요건을 충족하지 못한 것으로 규정하고 있다.

이런 규정을 잘 이해한다면 집합건물 관리단 구성시 유효의결권에 맞게 구성되고 의결되었는지 여부도 독점업종 규약제정에 영향을 끼칠 수 있기 때문에 법적요건에 맞는 구성과 의결절차의 확인이 필요하다.